台南租屋補助2016申請資格

不動產法律系列 隱瞞凶宅是民事、還是刑事責任?

2016-05-19
    有關「凶宅」的買賣房屋糾紛,本單元已經描述過不少案例,民眾也已經普遍認知該如何避開買到凶宅的陷阱。但是萬一真的不小心買到了凶宅,又該如何維護自身的權益?刻意隱瞞凶宅事實的屋主又會觸犯什麼法律條文?

    最近又有一則有關凶宅的判例,引發了房地產業界的熱烈討論,不過並不是「凶宅」認定與否的問題,而是隱瞞凶宅的屋主該受到何種的法律制裁。原來是高雄市的某間屋主委託房仲業者賣屋,但是屋主卻隱瞞之前屋內曾經有人發生自殺的事實,而在「不動產說明書」的「是否有非自然死亡」選項中勾選「否」,連房仲業者都跟著被騙。

    不僅屋主明顯在隱瞞凶宅的事實,在賣屋過程中還向買家當面表示房子不是凶宅,等到買家把房子的產權過戶到名下之後,鄰居才告知這間房屋是凶宅,於是買家才憤而提告,最後原屋主竟被處以刑法上的「詐欺取財罪」,而非單純民法的賠償責任。

 

    法界人士表示,通常這一類凶宅的買賣糾紛,大多是原屋主真的不知道前屋主已經是賣凶宅給他、或是不清楚「凶宅」的定義、或是雙方對凶宅認知的不同所產生的,所以並不是「故意」隱瞞凶宅的事實,因此買方記得要以「民事訴訟」解決法律問題,最後大多是彼此解除房屋買賣契約、返還屋款或是減價賣屋等方式來結束紛爭,原屋主也不會被以刑事條文論處。

 

不動產

不動產的買賣金額甚高,發生糾紛時有所聞。。

 

    這個案例中,自殺者是屋主的至親親人,屋主不可能不知情,而且屋主已經刻意在「是否有非自然死亡」選項勾選「否」,還不斷向買方強調此屋不是凶宅,因此隱瞞凶宅的事證相當明確。由於凶宅與一般房屋價金相差至少市價的4~5成,所以屋主的刻意隱瞞行為已經在刑法上構成「詐欺取財罪」的要件,而不是只有民法的問題而已。

 

    但是俗話說:「法律條文是死的,人是活的」,法官在定民眾刑法的罪行時,還是會審酌犯罪嫌疑人的犯罪意圖以及事後態度。如果此案例的屋主在事後和買家達成上面提到的「解除房屋買賣契約、返還屋款或是減價賣屋」等和解協議,法官就會認定原屋主「有悔意、非故意」,而不會判原屋主觸犯詐欺取財罪。

 

凶宅

▲法院以刑法判決凶宅的隱瞞行為,並不多見。

 

    然而,原屋主最後就是沒有和買家達成和解協議,所以被判處8個月有期徒刑。因此民眾如果發生不動產的買賣糾紛,在兼顧自身權益之下,最好還是彼此好好和解、和談,以免日後的訴訟令人勞心又傷財。


資料來源:http://blog.housetube.tw/archives/39478